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第47章 调整贷款模式（第1页）

从宛平回到京城之后，胡文霆就投入到对即将开始的房产销售的研究之中，对于自己所建的房子，无论是在性价比方面，还是户型结构方面，乃至周边的配套设施方面，胡文霆都充满了信心，这点他已经从陆续收到的反馈信息当中得到了证实。

他目前最需要解决的一个问题就是，大部份普通购房者的资金问题，因为无论在哪个朝代，普通百姓手里都不可有很多的存款。

因此，对于大部份普通百姓来说，虽然他们也非常期待拥有一套属于自己的房子，但无奈大多人又都因为囊中羞涩，掏不出那么一大笔的购房款，于是就只能是在梦里想一想那些新房子了。

说到这里，有的读者可能会顺口来上那么一句，把后世的按揭贷款模式直接搬过去不就得了，在这里我要解释两句，事实上，古代的一些经济活动也并不像我们想象中的那样落后。

出于生产生活等需要，在古代很早的时候就已经有了借贷行为，其模式也是后世一样，具借方需要向出借方支付一定利息，利息为多少，由双方协定。但是在一般情况下，为了稳定一个国家的经济秩序，古代官方通常都会制定出一个指导性的法定利率，至于能不能得到真正的执行，大家可以参照一下后世的情况。

把古代典籍《周礼》记载，早在三千多年前，西周的官方市场就开始开始出现赊贷制，视借贷情况不同收取不等的利息。

一种是针对普通百姓的消费贷款，就是百姓行从官方机构赊买日常生活所需要的货物，并约定好付款日期，一般时间不过三个月。在此期间内，是免息的，就是百姓不用向官府方面支付额外的费用。

一旦赊买方到了约定赊期还没有及时结清货款，就需要向官府方面支付百分之五以上的贷用利息，这是政府方面为百姓提供的带有扶助性质的低息借贷。

另一种是商人也可以向官方借钱用于生产经营，但需按照实际借贷期，收取百分之二十五的利息，在《周礼》中有规定：“民之贷者取息有至二十有五”。

这个利率相对于后世的官方贷款利率来说，已经是非常高了，而民间私人经营的借贷利率还要远高于此。

在汉代，国家规定的法定利率是百分之二十，比如《汉书·货殖传》中有记载：“农工商贾，大率岁万息二千。”通过《新唐书》、《宋史》等史料，可知唐代、宋代在很长的一段时期，官方的放贷利率也是维持在百分之二十左右。

比如北宋熙宁变法中，王安石同志推出的“青苗法”，就规定了百姓从官府借贷青苗钱的利息，并声称“则二分（利息）者亦常平之中正也”，可见百分之二十的利率是官方标准，其对社会上的借贷行为起了一定的指导作用。

众所周知，宋代的商业经济相当发达，在城市中从事资金调节的机构也比较多，比如民间富户经营的质库，有寺庙经营的长生库，还有官方经营的抵当库，都从事资金调节借贷，从相关史料来看，当时民间借贷利率几乎都在百分之二十以上。

尤其是遇到荒歉年景，很多富人借给贫民钱财所收的利息达到了恐怖的百分之百以上，这既影响了民生，也使百姓更交不起皇粮国税，因此在宋太宗端拱年间朝廷曾下令：“有取富民谷麦资财，出息不得逾倍”。

到了南宋时期，更有商人直接把借贷生意发展到了各家的军队之中，不过当时的朝廷进行出于稳定军队的考虑，很快就出台政策，禁止了这种借贷行为。

那么胡文霆当前所在的明代，官方规定的合法利息是多少？后世有学者通过研究指出，明代“一般利息均在月利百分之二以上”，也就是说年利率百分之二十四以上。

从以上的一些资料中我们可以得知，古代在借贷活动方面，无论是官方经营的也好，还是民间资本经营的一些典当行等出借机构也好，他们提供的借贷品种，可谓是五花八门，丰富之极。

套用一句后世的流行语，那就是“只有你想不到，没有他们提供不了的。”借贷者唯一需要考虑的就是，到时候，自己能不能承担得起其高昂的利息。

就拿胡文霆所处的明代来说吧，明代的当铺名称达十几种之多，典当的数目、资本额都十分壮观。

据相关资料显示，在万历三十五年，仅河南省便有二百家以上的当铺。其经营者从过去的官僚、地主转变为商人为主要力量，其主要业务有：接当和放款，相当于后世的抵押贷款。

明初的沈万三就是着名的贷款经营者之一，不过更准确的说他应该是属于后世所称的高利贷者。民间都传说他有个聚宝盆，投入一锭银子之后，就能陆续取出无数锭的银子来，生动形象的说明沈万三靠经营高利贷，对向借款者进行盘剥的所谓“法术”。

还有后来的大太监刘瑾和大贪官严嵩、严世蕃，除了经营当铺和开其他店铺，其“账房”也直接进行信用放贷，而且向其借钱的多为各级官吏，借来款项之后，大多是用来向上级行贿或者向朝廷献贡，当然其中也有其他一些商人确实是因为一时急需资金周转而进行借贷的。

在明代，民间一般的借贷利息为月息二三分到五分，折合成后世的年化利率，最低也达到了百分之二十四，最高的则为百分之六十。这还是在出借方规规矩矩，严格遵守信用的情况下，才能达到的利率。

要是出借方不守规矩，在其中来个利滚利的计算方法，或者来个九出十三归的计算方法，那么借贷者不知道又要多还多少冤枉的利息。

由于在古代普通百姓的识字率很低，因此，就有不少的借贷经营者为了实现更加的暴利，往往会在契约上动一些手脚，让借贷方就算找到了官府，最终官府也只能是照契约上的规定进行判决。

也正因为如此，虽然每个朝代的法律都规定了要惩治高利贷，但实际上很少真正处罚。

因为当时放高利贷者规避法律的手法很狡猾，他们在合约上会明确约定：借钱人付出的利息在官方规定范围内的部分写明为利息，超出的部分，则会以其他名目事先约好，如商业借贷中，会将超过规定的利息部分商定为花红分配等。这样，法律也拿高利贷者没有任何办法，借款人与贷借人“一个愿打一个愿挨”，非法的高利贷行为就这样达成了。

因此，在古代有的是被高利贷逼得家破人亡的例子，也因为如此，一般的百姓除非是在迫不得已的情况下，才会向那些典当行等机构进行借贷，否则都是通过节衣缩食来实现自己的置业梦。

除了因为借贷时出借方会按复利计息，怕自己承担不起高昂的利息之外，还有更重要的一个原因，那就是和后世一样，找当铺等机构贷款必须拿得出东西作抵押。对于急需贷款的购房者来说，这门槛太高了，把很多人都拒之门外。

第一是因为他们本身就是没房户，因此拿不出不动产凭证来进行抵押；第二，他们家里也确实不大可能有特别值钱的动产，要不然早变卖了凑成房款了，谁还傻呵呵地去找当铺进行借贷啊。

当然了，除了典当业和私人放贷业十分活跃之外，明代也出现了和后世银行类似的钱庄。但钱庄的放款数额一般都不是很大，而且时间也不是太长，大多数都是提供给个人消费，无法真正解决普通百姓在购房时的资金需求。

在这里也顺便补充一句，事实上，在古代也是存在着和后世一样的房地产开发商的。古代的开发商虽然不是以股份公司等现代形式出现，其职能却跟后世的开发商一样，就是负责把房子盖好，然后卖给别人。

在历史上有名的开发商其实也不少。比如新朝的王莽，在还没做皇帝的时侯，就是一个房地产开发商，他曾经出资一百万贯，在都城买下了三十顷的地皮，然后在这上面建成了一批房子，再用低价卖给一些流民居住。

不过，由于在后世的一段时间里，曾经有人提出过这么一个猜想，根据王莽推出的一些非常超前的政策以及一些非常新颖的设计，说他很有可能也是一位从后世穿越过去的穿越者。

那么我们再另外来举几个例子，比如唐朝的宰相裴度退休之后，也曾在洛阳北邙买地建房，低价转让给朋友和同僚。

《太平广记》里也记录了曾经有位大老板，用三万铜钱买下十亩洼地，平整之后，建成商铺二十所，用于出租和出售。

还有明代之后的清朝中后期，一些京官卸任之后，大多喜欢在京城近郊的地方买地，建好一批房子之后再卖出去。

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