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第61章 房子投资的计算方法(第1页)

下面我们看第一大项,“经营活动产生的现金流量”。因出租房屋产生的所有现金流入和现金流出都放到z一项

我们把租金收入、物业费、房屋维护费、房屋保险费分别填进对应的科目。

下面我们来看第二大项,“投资活动产生的现金流量”。因买卖房子发生的所有现金流入和现金流出都到这一项里

我们把195万的购房款填到“购房款”科目;把18万的契税和195万的中介费,共计375万填写到有房产生的税费”科目,“投资活动现金流出小计”科目反映的是张三买房花的所有的钱,这个金额为19875

下面我们来看第三大项,“筹资活动产生的现金流量”。因借钱买房发生的所有现金流入和现金流出都放到这一项

我们把张三从银行贷款的126万放进“房贷”科目;把每月还本付息金额7293元放进“偿还房贷本息”科目。

“偿还房贷本息”和“偿还其他借款本息”科目反映的是每月偿还借款本息的金额。

从现金流量表的三大项科目中,我们可以准确的知道房子所有的现金流入和现金流出情况,

下面我们来看最后一个科目。“本期租金净额”反映的是本期净租金收入。

我们可以看到这套房子9月份的净租金收入为1407元。净租金收入大于0,说明这套房子是生钱资产。至于能不能买?我们还需要看一下其他关键指标,

如果“本期租金净额”这个科目小于等于0,就不用看其他关键指标了,直接淘汰就可以了。

看完现金流量表,我们再来看下面的表格。这三个表格分别统计了持有房屋、买房和卖房的主要税费本。我们投资房子的时候,可以根据以下表格估算一下投资房子的税费成本。

项目标准

1、物业费一般08---3元月

2、房屋维护费因情况而定

3、房屋保险费房屋估价的0102

4、租金相关税税率一般为租金的5,实际上一般为0

5、房产税上海应税税率为06;重庆为05-12;其他城市暂无

6、房屋出租托管费中国还没有成熟的托管机构

房屋持有税费总计股为租金的5-15左右

购房产生的税费

项目标准

1、契税(1)首套:1面积≤902,网签价的1;2面积)902,网签价的159

(2)二套:1北上广深,网签价的3;2其他城市,面积≤902,网签价的1,面积)902,网签价的2

2、中介佣金购买价的1-2

购房税费总计一般为购买价的2-5,但在实际生活中,如果楼市较热,卖家的税会转嫁给买方。买家的实际税费可能为成交价的5--25,

项目标准

1、增值税及附加1普通住房≥2年,免征;2普通住房(2年,网签价的55

2、个人所得税1满5年且家庭唯一住房,免征2房价净收益(售价-买价-相关费用)的20或现价的1

3、中介佣金售价的12

售房税费总计般为售价的2--20,但在实际生活中,如果楼市较热,卖方的税以转嫁给买方,卖方实际只付中介费及一些小的费用,

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